本年上半年，中心重申“房住不炒”的方针主基调，落实因城施策、城市主体职责的长效机制。当地“因城施策”有收有放，商场成交“前高后低”，各线城市分化加重。剖析人士指出，下半年方针仍将以稳为主，但房地产商场面对进一步规划调整，同时应当警惕部分三四线呈现新的库存危险。
各地坚持“房住不炒”方针基调
2019年上半年，针对房地产行业，从中心到当地、从需求办理到供给办理，都体现出了高度的方针协同，中心层面多次着重“房住不炒”，各地政府依据形势变化及时跟进方针，因城施策以确保商场平稳运行。
“上半年房地产行业全体的方针基调体现为：坚持‘房住不炒’，调控力度不减。”我国指数研究院相关负责人剖析以为，本年4月份中心政治局会议对“房住不炒”的再次着重，对商场心情、后续方针的跟进起到了要害的引导作用。
随后，多个监管部门协同紧盯商场危险。住建部的适时预警、央行的钱银闸口管控、银保监会的资金通道监管，一起构建起了房地产商场的危险防范机制。
值得一提的是，上半年住建部接连两次预警提示。4月份，住建部明确将房地产长效机制考核方针落实到年度、季度乃至月度，并对一季度房价、地价动摇幅度较大的城市进行了预警。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、姑苏、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
“住建部接连两次预警提示足以阐明决策层调控房地产的决计已定，房价仍是不能碰的红线。”克而瑞地产研究中心剖析人士指出。而在被住建部点名房价预警提示之后，姑苏多部委紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅方针必须操控在5%以内，且不扫除进一步加码调控的可能性。
在业内看来，当地政府紧缩方针数量呈现“前低后高”“前稳后严”，调控跟随商场变化及时调整。方针紧缩程度自4月以来显着加强，特别是近期商场热度较高的西安、姑苏，别离升级了限购、限售方针。同时，全国部分城市利率上浮水平止降上升，合肥、姑苏、东莞等地及时收紧土拍方针。这些都充分体现了调控紧盯商场变化及时收紧的特色。
记者注意到，本年上半年，房地产信贷方针相较宽松，房贷利率接连6个月逐级回落。融360数据显现，到2019年5月份，首套房贷均匀利率降至5.42%，较前期高点削减0.29个百分点；二套房贷均匀利率跌至5.74%，较前期高点削减0.33个百分点。
商场“前高后低”分化加重
近来，易居房地产研究院发布的数据显现，2019年6月份，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增加8%，同比增加3%。结合近6月移动均匀数据来看，2019年上半年，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。
上半年要点城市商品住宅成交规划稳中略降，新房价格体现平稳，但各线城市商场分化愈加显着。易居研究院研究员沈昕剖析指出，这主要是一线城市和部分热门二线城市在本年3、4月份呈现了“小阳春”行情，而大部分三四线城市则持续走弱。
“在‘房住不炒’的大布景下，下半年成交呈现较大上升的可能性不大。”沈昕剖析以为，估计2019年下半年40城成交继续下滑。分城市类别看，一线城市因为接连两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面对较大的跌落危险。
不仅仅是新房商场，近来，贝壳研究院发布的《2019我国房地产半年报》指出，上半年全国要点城市房地产商场从低迷中走出，但回暖并不安稳，商场全体体现出“前高后低，分化加重”的特色。
“上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步削减。”贝壳研究院首席商场剖析师许小乐以为，“不过，要点城市的改进型需求受制于认房认贷难以开释，商场缺少大幅向上动能。”
本年上半年，部分城市呈现楼市“小阳春”、土地商场回暖等预兆。贝壳研究院的数据显现，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房商场大幅调整后，需求开端开释。“上半年，要点城市二手房商场，在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、商场预期改进等要素影响下，从底部回暖。”许小乐剖析以为，这种回暖体现为一季度二手房商场底部向上、新房商场回暖、土地商场走出低迷。但二季度在方针收紧、预期转变布景下，商场回暖并未持续，2019年上半年呈现显着的“前高后低”特征。
部分城市“新库存”危险隐现
业内人士普遍以为，下半年房地产商场仍将以“稳”为榜首要务，保持方针的接连性和安稳性，防止房地产商场呈现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长时间调控方针。而在具体的履行层面，中心已将更多的方针自主权赋予当地政府，要求夯实城市政府主体职责，确保房地产商场平稳健康发展。基于此，热门城市调控方针仍需从紧履行，且不扫除加码调控的可能性。大都三四线城市房地产商场犹存较大的下行压力，调控方针微调放松已在预期之中。随着楼市成交显着放缓，厦门、烟台等二三线城市库存危险浮出水面，下半年压力城市有望逐步铺开调控，“四限”方针皆有放松可能性。
易居研究院计算的上半年50城市商品房供求比与土地库存去化周期显现，当前二线城市土地库存去化周期仍处于长时间的向上趋势中，并且行将超越三四线城市的水平。一季度以来房企在二线城市拿地面积快速增加，但随着“小阳春”的热度的降低，热门城市房地产商场下半年或将开端降温。
对此，易居研究院研究员王若辰剖析猜测，未来一年半，不管50城商品房成交量增加、削减或保持不变，商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行。“即未来一年半，商品房供应量将大于需求量，建议房企未来适当操控拿地量。”
在剖析人士看来，下半年房地产信贷方针或将适度收紧，房企融资将显着收紧，尤其是那些激进拿地的房企将成要点监管对象。不过，在资金利率相较低廉的大环境下，下半年商业银行仍将增配居民房贷业务，房贷利率有望延续前期下行趋势，但进一步下降空间相对有限。
鉴于2019年上半年我国经济、钱银方针、楼市调控基调等影响房地产商场走向的许多要素全体发展方向符合去年底预期。中指院方面猜测，2019年全年全国房地产商场将呈现“商场规划高位回落，价格稳字当头，出资、新开工中低速增加”的特色。考虑到现在全国商品房销售规划已平稳回落，但出资、新开工增速仍较为突出，估计下半年商场规划调整将进一步深化，出资、新开工增速存继续下调空间。
